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2020房地產估價師考試《理論與方法》練習題

發表時間:2020/1/4 10:03:42 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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單選題

1、房屋征收中,用于產權調換房屋為期房的,為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值,其價值時點應為( )。

A、房屋征收決定公告之日

B、原征收補償協議達成之日

C、用于產權調換房屋交付之日

D、委托估價之日

2、運用收益法評估房地產價值時,要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益,這主要是依據房地產估價中的( )。

A、合法原則

B、最高最佳使用原則

C、替代原則

D、公平原則

3、下列關于替代原則,表述錯誤的是( )。

A、替代原則會用于比較法、收益法,成本法等估價方法中

B、收益法中的客觀收益是遵循價值時點原則來求取的

C、房地產估價之所以要遵循替代原則,是因為根據經濟學原理,在同一個市場上相同的商品有相同的價格

D、替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內

4、對于經濟可行性檢驗時,只有預測未來的收入現值( )支出現值的使用方式才具有經濟可行性,否則應被淘汰。

A、小于

B、大于或等于

C、不等于

D、無法確定

5、有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相當的土地,甲土地為空地,乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值,這是因為( )。

A、乙土地價值低于甲土地價值

B、該建筑物價值小于其重置成本

C、該建筑物價值小于其拆除費用

D、該建筑物更新改造后的價值低于其現狀價值

6、某宗房地產的建筑面積為5000平方米,土地面積為3000平方米,市場上類似房地產的市場價格為8000元/平方米,土地市場單價為5000元/平方米,用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產中建筑物的現值為( )元/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

7、均衡原理可以幫助確定估價對象的最佳規模和( )。

A、最佳用途

B、最佳集約度

C、最佳檔次

D、最佳收益

8、以房地產與其外部環境是否協調,來判定是否為最高最佳使用的經濟原理是( )。

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

9、某宗房地產在現狀下持續經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元,裝修費用為800萬元,裝修期為1年,裝修費用均勻投入,裝修期間租金凈損失現值為500萬元;如果對該房地產進行改變用途的改造,改造后的價值為8000萬元,改造費用為2160萬元,改造期為1年,改造費用均勻投入,改造期間租金凈損失現值為500萬元;折現率均為10%,該地區不適合拆除重建。根據上述資料,該宗房地產的最高最佳利用應是( )。

A、維持現狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開發

10、運用收益法評估收益性房地產假定未設立法定優先受償權下的價值,當估計未來收益可能會高也可能會低時,一般應采用( )的收益估計值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

11、國有土地上房屋征收評估時,對同一房屋征收范圍內的同類被征收房屋,應一視同仁,采用相同的估價方法或對待方式進行估價,這體現了征收估價時應遵循( )原則。

A、一致性

B、一貫性

C、獨立客觀公正

D、合法

答案

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是價值時點原則。在房屋征收中,補償方式為房屋產權調換且用于產權調換房屋為期房的,評估用于產權調換房屋的價值時,價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致,房屋征收估價的價值時點為房屋征收決定公告之日。參見教材P163。

2、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是替代原則。替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內。參見教材P164。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是替代原則。選項B錯誤,整個比較法可以說是以替代原理為基礎的。收益法中的客觀收益,成本法中的客觀成本,假設開發法中的后續開發的必要支出及應得利潤等,也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P164~166。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。只有收入現值大于或等于支出現值的利用方式才具有經濟可行性,否則應被淘汰。參見教材P167。

5、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配,來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規模。從建筑物和土地兩大組成部分來看,建筑物與土地相比較,如果規模過大或過小,或者檔次過高或過低,則建筑物與土地的搭配不當,該房地產的效用便不能得到有效發揮,從而會降低該房地產的價值。例如,某宗土地上有建筑物,但該建筑物不是在最高最佳利用狀態,如已過時、破舊、現狀容積率低,則會妨礙該土地的有效利用,在對該土地進行估價時就需要做減價調整。“該建筑物價值小于其拆除費用”意味著該建筑物的凈殘值為負值,它對土地價值有減價影響,因此乙土地及地上建筑物價值低于甲土地價值。甲乙土地價值應該大致相當,乙土地連同建筑物一起價值低于甲土地,說明建筑物價值為負值。參見教材P168。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(8000×5000-5000×3000)/5000=5000(元/平方米)。參見教材P168。

7、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配,來判定估價對象是否為最高最佳利用,它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規模。參見教材P168。

8、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環境是否協調,來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P169。

9、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(萬元),改變用途價值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(萬元)。參見教材P170。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是謹慎原則。采用收益法評估收益性房地產假定未設立法定優先受償權下的價值,當估計未來的收益可能會高也可能會低時,應采用保守的較低的收益估計值。參見教材P171。

11、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一致性原則是指為同一估價目的,對同一或相關估價項目涉及的各宗同類房地產,應采用相同的估價方法或對待方式進行估價。國有土地上房屋征收評估也應遵循一致性原則,即對同一房屋征收范圍內的同類被征收房屋,應一視同仁,采用相同的估價方法或對待方式進行估價。參見教材P172。

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